Vermietung in Zeiten von COVID-19: Gravierende Neuerungen!
Die Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten war bislang eine relativ sichere und regelmäßige Einnahmequelle. Dass sich dies während der COVID-19-Krisensituation sehr schnell ändern kann, haben Vermieter schon unmittelbar nach Inkrafttreten des COVID-19-Maßnahmengesetzes (BGBl I Nr 16/2020) bemerkt. Zahlreiche Geschäftsraummieter waren – nicht zuletzt wegen irreführender Medienberichterstattungen – der Ansicht, dass sie ab sofort weniger oder gar keinen Mietzins mehr zahlen müssten. Sie stützten sich dabei auf selten zur Anwendung gelangende Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzesbuches (§§ 1104ff ABGB), die einen Entfall des Mietzinses bzw eine gänzliche Mietzinsminderung vorsehen, wenn der Mietgegenstand wegen „außerordentlicher Zufälle“ nicht mehr benutzt werden kann. Dass diese Bestimmungen durch Parteienvereinbarung (im Mietvertrag) ausgeschlossen sein können, wurde oft übersehen. Ebenso steht eine gänzliche Befreiung von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung nicht zu, wenn der Mietgegenstand zumindest teilweise weiter benutzt werden kann (zB zur Abwicklung des Online-Handel, zu rein internen Bürozwecken ohne Kundenverkehr).
Mit dem nunmehr seit 05.04.2020 geltenden 4. COVID-19-Gesetz (BGBl I Nr 24/2020) werden auf die Vermieter erneut Mietzinsminderungsbegehren bzw – auch ohne vorherige Ankündigung – Mietzinsausfälle zukommen. In Artikel 37, § 1 wurde nun die gesetzliche Grundlage dafür geschaffen, dass der Mietzins, der im Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 fällig wäre (zB Monatsmieten für April, Mai und Juni) vorerst nicht bezahlt werden muss (Beisatz: Wenn der Mieter in Folge der COVID-19-Pandemie in wirtschaftliche Schieflage gekommen ist). Noch gravierender ist, dass der Vermieter wegen dieses Mietzinsrückstandes den Vertrag bis 30.06.2022 (!) nicht kündigen kann. Als schwacher Trost darf der Vermieter den Zahlungsrückstand ab dem 01.01.2021 zumindest gerichtlich einfordern bzw aus der erliegenden Kaution abdecken. Auch dass dieser verlängerte Kündigungsschutz nur dann zur Anwendung kommt, wenn der Mieter „als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist“, wird praktisch wenig hilfreich sein. In einem dennoch angestrengten Räumungsverfahren wird dies eine mühsame Diskussion auslösen und somit zu einer langen Verfahrensdauer führen. Wer als Vermieter nicht auf Dauer mit einem zahlungsunfähigen Mieter in vertraglicher Verbindung bleiben will, wird daher auf andere (gesetzlich nicht geänderte) Kündigungsmöglichkeiten zurückgreifen und sämtliche rechtliche Möglichkeiten ausschöpfen müssen.
Ein einziger Wehrmutstropfen für Vermieter: Dieses Delogierungsverbot gilt ausschließlich für Wohnraummieten und somit nicht bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten.