Welche Branchen können keine Mietzinsminderungen aufgrund von COVID-19 geltend machen?
Die Vermieterbranche ist in der nunmehrigen Krisenzeit zusehends unter Druck geraten. Aus rechtlicher Sicht ist der Vermieter das letzte Glied in der Kette jener, die Verluste schreiben und diesen keinem nachgereihten Dritten weitergeben können. Wer als Vermieter den gesetzlichen Mietzinsminderungsanspruch gemäß § 1104 ABGB nicht vertraglich ausgeschlossen hat, war daher mit entsprechenden Begehrlichkeiten der Mieter konfrontiert. Dabei haben viele Mieter übersehen, dass nicht jeder wirtschaftliche Verlust durch die COVID-19-Pandemie unter diesen gesetzlichen Tatbestand fällt. Der Mietgegenstand muss aufgrund der gesetzlichen Maßnahmen oder aufgrund der Verordnungen „unbrauchbar“ geworden sein.
Seit Beginn der gesetzlichen Maßnahmen zur Eindämmung von COVID-19 sind folgende Betriebe von einer Schließung ausgenommen gewesen (BGBl II Nr 96/2020):
öffentliche Apotheken;
Lebensmittelhandel und bäuerliche Direktvermarkter;
Drogerien und Drogeriemärkte;
Verkauf von Medizinprodukten und Sanitärartikeln, Heilbehelfen und Hilfsmitteln;
Gesundheits- und Pflegedienstleistungen;
Dienstleistungen für Menschen mit Behinderungen;
veterinärmedizinische Dienstleistungen;
Verkauf von Tierfutter;
Verkauf und Wartung von Sicherheits- und Notfallprodukten;
Notfall-Dienstleistungen;
Agrarhandel einschließlich Schlachttierversteigerungen sowie der Gartenbaubetrieb und der Landesproduktenhandel mit Saatgut, Futter und Düngemittel;
Tankstellen;
Banken;
Post einschließlich Postpartner;
Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Rechtspflege;
Lieferdienste;
öffentlicher Verkehr;
Tabakfachgeschäfte und Zeitungskioske;
Hygiene und Reinigungsdienstleistungen;
Abfallentsorgungsbetriebe;
KFZ-Werkstätten.
Diese Betriebe haben sicherlich auch wirtschaftliche Einbußen erfahren, mussten aber nicht „behördlich“ schließen. Daher können solche Betriebe keine Mietzinsminderung geltend machen.
Seit 14.04.2020 sind folgende weitere Handelsbetriebe von der ursprünglichen Schließung ausgenommen (BGBI II Nr 151/2020):
Waschstraßen (an Tankstellen angeschlossen)
Fahrradwerkstätten
der Baustoff-, Eisen- und Holzhandel sowie Bau- und Gartenmärkte
Pfandleihanstalten und der Handel mit Edelmetallen
Betriebstätten des Handels mit einem Kundenbereich von < 400m² im Inneren
Vermieter derartiger Betriebstätten können also seit 14.04.2020 wieder aufatmen, weil die Mietzinsreduktion von nun an nicht mehr greift.
Letztlich bleiben noch einige Betriebsarten geschlossen, weil der Gesetzgeber hier offenkundig die Auffassung vertritt, dass diese Betriebe nicht „systemkritisch“ sind oder von denen eine besondere Ansteckungsgefahr ausgeht. Derartige Ausnahme sind die Gastronomiebetriebe und die Frisöre. Gerade bei Letzteren dürften sich berechtigte Diskussion ergeben, wenn in der Öffentlichkeit stehende, gesetzgebende Personen mit perfekt sitzenden Frisuren medienwirksame Auftritte hinlegen. Derartiges kann nur mit natürlicher Schönheit ohne Zuhilfenahme eines Stylisten begründet werden.
Zusammenfassend gilt, dass nicht jede Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist. Eine Mietzinsreduktion wegen der allgemein rückläufigen Wirtschaftslage ist von vornherein unzulässig. Ein Betrieb der nicht von der gesetzlichen (oder behördlichen) Schließung erfasst ist, kann keine Reduktion fordern.