Die Umsetzung eines Bauvorhabens durch Dritte als Erfolgsmodell?
Architektur & Bau Forum 04/2019
Architektur & Bau Forum / Wirtschaftsverlag
Das Risiko, wenn der Bauträger für seine bauausführenden Unternehmen vermeintlich haftet.
Der wirtschaftliche Grundgedanke bzw das Erfolgsmodell vieler Bauträger liegt meist darin, mit einer Projektgesellschaft ein Bauvorhaben von Dritten umsetzen zu lassen, die erzielten Gewinne einzuheben, die Projektgesellschaft zu liquidieren und im Falle mangelhafter Ausführung die beteiligten Werkunternehmer dafür haften zu lassen. Es gelingt aber nicht immer, unzufriedene Käufer an die bauausführenden Unternehmen zu verweisen bzw Letztere zu (freiwilligen) Sanierungsarbeiten zu überreden. Grundsätzlich haftet der Bauträger nämlich für die Arbeiten seiner beauftragten Unternehmen, welche lediglich als Erfüllungsgehilfen (§ 1313a ABGB) auftreten. Der Bauträger kann sich jedoch gegenüber seinen Erfüllungsgehilfen regressieren.
Was aber, wenn einige Wohnungen erst nach Fertigstellung abverkauft werden und die Käufer eine mangelhafte Bauausführung erkennen? Der Verkäufer (Bauträger) hat diese mangelhafte Ausführung auf den ersten Blick nicht zu verantworten, da er sich eines befugten Unternehmers bedient hat und selbst gar nicht zur Bauausführung berechtigt ist.
Der Oberste Gerichtshof hat aktuell aber bestätigt, dass der Bauträger in jedem Fall für die mangelhafte Leistungserbringung der von ihm beauftragten Professionisten haftet (OGH 23.01.2019, 3 Ob 244/18f). Nach Ansicht des Gerichts hat sich der Verkäufer (Bauträger) zur Herstellung eines Bauwerkes verpflichtet. Diese Herstellerpflicht rechtfertigt es, dass alle mit der Herstellung des Bauwerkes beauftragten Personen als Erfüllungsgehilfen qualifiziert werden. Der Verkäufer (Bauträger) hat deswegen für Fehlleistungen aller Projektbeteiligten einzustehen. Für die Käufer ist damit eine vermeintlich günstige Rechtslage bestätigt worden: Sie müssen sich nur noch an den Verkäufer (Bauträger) halten.
Dabei wird häufig übersehen, dass der Verkäufer (Bauträger) nun zum eigenen Schutz alle potenziell haftenden Projektbeteiligten mit in den Streit ziehen muss, um nicht selbst auf den Kosten sitzen zu bleiben, wenn sich eine mangelhafte Bauausführung feststellen lässt. Mit dieser Vorgehensweise ist der Grundstein für einen komplexen Bauprozess unter Beteiligung zahlreicher Streitparteien und der damit verbundenen langen Verfahrensdauer geschaffen worden. Diese komplexe Verfahrenskonstruktion sollte eigentlich zusätzliche Gerichtsverfahren (Regressprozesse zwischen Bauträger und Professionisten) vermeiden. Im Ergebnis wird aber jeglicher regressrelevante Sachverhalt in einem Gerichtsverfahren geklärt, womit das Kostenrisiko und der damit verbundene wirtschaftliche Druck für den rechtschutzsuchenden Käufer erheblich ansteigen. Der Käufer steht nunmehr nicht nur dem Bauträger, sondern auch dessen beauftragten Werkunternehmern als seine Prozessgegner gegenüber, die alle gemeinsam ein Interesse daran haben, ein mangelfreies Bauwerk zu behaupten. All dies führt zu einem wirtschaftlichen Vorteil für den Verkäufer, da sich die meisten Käufer schlussendlich mit einer geringen Vergleichssumme aus dem Prozess „retten“ werden.