Baulandmobilisierungsmaßnahmen und entschädigungslose Rückwidmung
Zusammenfassung der Bachelorarbeit mit dem Titel “Baulandmobilisierungsmaßnahmen und entschädigungslose Rückwidmung”
Der Bedarf an Bauland steigt stetig. Dies resultiert aus der rapid anwachsenden Bevölkerung und auch aus dem in den vergangenen Jahrzehnten entwickelten Trend der Baulandhortung. Anleger erwerben Grundstücke lediglich aufgrund der zu erwartenden Wertsteigerung und unterlassen eine widmungskonforme Bebauung. Ergebnis dieser Trends ist eine Baulandknappheit, der die Länder durch diverse Baulandmobilisierungsmaßnahmen entgegenwirken wollen.
Sollte der Eigentümer entgegen einer gesetzlichen Regelung keine widmungskonforme Bebauung vornehmen, sehen manche Länder sogar die Möglichkeit einer entschädigungslosen Rückwidmung vor, welche natürlich die härteste aller Sanktionen darstellt. In diesen Fällen wird das Bauland auf eine die Bebauung verhindernde Widmungskategorie, wie zum Beispiel Grünland, rückgewidmet. Dieser Vorgang hat im Zuge einer Änderung des Flächenwidmungsplans zu erfolgen, welche nach heutiger Rechtsprechung „nur“ eine Eigentumsbeschränkung (Entwertung), aber keine Enteignung darstellt (VfGH 14.12.1994, B886/93).
Ist eine entschädigungslose Rückwidmung mit dem geltenden Verfassungsrecht vereinbar?
Dass sich mit dieser Frage nicht nur der VfGH und der VwGH, sondern auch das oberste Zivilgericht (OGH) befasst hat, resultiert aus der in manchen Bundesländern vorgesehenen Kontrolle der Verwaltung durch die ordentlichen Gerichte (sukzessiven Zuständigkeit). In Österreich gibt es zum Thema „entschädigungslose Rückwidmung“ zwei leading cases der Höchstgerichte (VfGH 03.12.1992, V239/91 [„Mauerbacherkenntnis“] und OGH 09.09.2008, 5 Ob 30/08k [„Sichtfensterentscheidung“]). Aus beiden Entscheidungen lässt sich ableiten, dass eine allfällige Entschädigungspflicht bei Rückwidmungen, anders als bei Enteignungen, nicht aus der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Eigentumsgarantie abgeleitet wird, sondern durch eine spezielle Anwendung des Gleichheitssatzes zugesprochen werden kann. Die Anwendung des Gleichheitssatzes erfolgt in diesem Bereich immer in Kombination mit der „Sonderopfertheorie“. Nach Ansicht des OGH liegt ein Sonderopfer vor, „[…] wenn mehreren Personen zwar gleiche Vorteile, nicht aber auch gleiche Vermögenseinbußen entstehen“ (OGH 11.03.1999, 2 Ob 52/99g), oder „[…] wenn eine Eigentumsbeschränkung dem Eigentümer ein besonders gravierendes Opfer zugunsten der Allgemeinheit abverlangt, ihn also in sachlich nicht rechtfertigbarer und unverhältnismäßiger Weise stärker belastet als im Allgemeinen andere Personen zugunsten des öffentlichen Wohls belastet sind“ (OGH 31.01.2002, 6 Ob 105/01m). Ist ein Sonderopfer gegeben, liegt eine derart schwerwiegende Eigentumsbeschränkung vor, dass von einer materiellen Enteignung gesprochen werden kann, welche in weiterer Folge einen Entschädigungsanspruch wie bei der klassischen Enteignung auslöst.
Aus weiteren Erkenntnissen des VfGH ergibt sich, dass die Landesgesetzgeber nicht zur Entschädigung bei Eigentumsbeschränkungen bzw Rückwidmungen verpflichtet sind. Sie sind lediglich verpflichtet, Entschädigungsregeln gleichheitssatzkonform auszugestalten, wenn sie solche in ihr Raumordnungsrecht aufgenommen haben (VfGH 04.03.2011, G13/10). Im Gegensatz dazu vertritt der OGH trotz starker Kritik nach wie vor die Ansicht, dass eine angemessene Entschädigung aus dem Gleichheitssatz verpflichtend abzuleiten ist und diese anhand einer verfassungskonformen Interpretation der anzuwendenden Gesetze bzw Baulandmobilisierungsmaßnahmen auch zugesprochen werden kann.
Die Diskrepanz zwischen den österreichischen Höchstgerichten ist gerade im Raumordnungsrecht bzw Eigentumsbeschränkungsentschädigungsrecht von großer Bedeutung, denn nach der aktuellen Rechtslage sehen einige Länder einen Instanzenzug zum OGH und andere dagegen einen Verwaltungsinstanzenzug bis zum VfGH vor. Muss der verwaltungsgerichtliche Weg eingeschlagen werden, ist die Ansicht des VfGH ausschlaggebend und somit entsprechend dessen bisheriger Rechtsprechung keine allgemeine Entschädigungspflicht geboten. All jene Länder, die hingegen den Zivilrechtsweg bis zum OGH vorsehen, müssen damit rechnen, dass sie bei einer Rückwidmung den vollen Wertersatz für die Vermögensminderung der Grundstückeigentümer leisten müssen. Deshalb scheint es nicht unwahrscheinlich, dass sich weitere Länder in Zukunft für den Verwaltungsinstanzenzug entscheiden werden, um der Gefahr einer umfassenden Entschädigungspflicht zu entgehen.