Die Finanzierungsfalle des Bauherrn als Laster des Architekten
Monatsbrief Initiative Baukunst 07/2020 - Initiative Baukunst / Newsletter
Die Covid-19-Krise der letzten Monate hat der Immobilienbranche nicht geschadet. Eine erst kürzlich erschienene Analyse des europäischen Immobilienmarktes (Deloitte Property Index) zeigt weiterhin steigende Immobilienpreise, was von Experten auf niedrige Finanzierungszinsen zurückgeführt wird.
Ob es nun der private Häuslbauer oder der gewerbliche Immobilienentwickler ist, ein Großteil der Bauvorhaben wird nahezu vollständig fremdfinanziert. Solange die Immobilienpreise steigen und Negativzinsen drohen, schrecken Kreditgeber auch vor einer gefährlichen 100%-Fremdfinanzierung eines Bauvorhabens nicht zurück. Die Bauherren setzen zudem von Anfang an das gesamte Budget für das gewünschte Bauwerk ein; die Finanzierungslage ist damit bereits angespannt. Rücklagen und Sicherheiten werden zu gering oder gar nicht berücksichtigt. Die einzige Sicherheit ist eine „design to cost“ Klausel, mit welcher bereits der Planer (ohne vorliegende Angebote der Gewerke) die Kostenüberschreitung verhindern soll.
Nun beginnt die Ausführungsphase und unvorhergesehene Kosten können auf den Bauherrn zukommen. Plötzlich stellt sich die Bodenbeschaffenheit anders dar als ursprünglich gedacht oder der Bestand des Sanierungsvorhabens erfordert zusätzliche kostentreibende Maßnahmen. Nicht zuletzt führen Zusatzwünsche des Bauherrn selbst zu immer höher steigenden Baukosten. Wenn das finanzielle Fiasko beim Bauherrn einsetzt, hat der Architekt gegenüber anderen Projektbeteiligten einen klaren Wissensvorsprung. Durch die laufende Kostenverfolgung ist der Architekt in der ersten Reihe, wenn dem Bauherrn die finanzielle Luft ausgeht. Wenn sodann freigegebene Rechnungen der ausführenden Unternehmen nicht rechtzeitig bezahlt oder mit fadenscheinigen Gründen zurückbehalten werden, ist schnell klar: Der Bauherr hat sich mit dem Projekt finanziell übernommen.
An diesem Punkt kommt die unangenehme Erkenntnis, dass das eigene Architektenhonorar im Zweifel – mangels vereinbarter Teilzahlungen – erst nach vollständiger Leistungserbringung zu zahlen ist (§ 1170 ABGB). Da die Liegenschaft des Bauherrn bereits mit hohen Hypotheken belastet ist, dient diese auch nicht mehr als Sicherheit.
Damit der Architekt nicht vom wirtschaftlichen Totalverlust des Bauherrn mitgeschädigt wird, muss beim Vertragsabschluss schon vorgebeugt werden:
Bei Überschreitung der vereinbarten Baukosten sollte auch dem Architekten eine Rücktrittsmöglichkeit zugestanden werden. Wenn sich abzeichnet, dass das Projekt nicht mehr finanzierbar ist und der Projekterfolg zum Glücksspiel wird, kann der Architekt dann vorzeitig seine Leistungen einstellen und abrechnen.
Mit kurzen Abrechnungszeiträumen (zB monatliche Teilrechnungen) kann ein Verlust minimiert werden. Die Nichtzahlung von fälligen Teilrechnungen berechtigt überdies zur vorzeitigen Vertragsbeendigung.
Die Sicherstellungsmöglichkeit gemäß § 1170b ABGB sollte vertraglich nicht ausgeschlossen werden (hiermit kann jederzeit im Ernstfall eine Sicherstellung des Werklohns in Höhe von 20% eingefordert werden).