Die Bauherrn-Miete zahlt der Planer
Monatsbrief Initiative Baukunst 01/2021 - Initiative Baukunst / Newsletter
Im Ausgangsfall gab ein privater Bauherr Planungsleistungen für die Sanierung eines Einfamilienhauses in Auftrag. Die Baubehörde erteilte nach zwei Monaten einen Verbesserungsauftrag ua mit der Begründung, dass der Planer keine Planungsberechtigung im Sinne des Baugesetzes hätte. Diese rechtliche Diskussion mit der Baubehörde hätte das Bewilligungsverfahren mit hoher wahrscheinlich verzögert und unwiederbringliche Rechtsvertretungskosten ausgelöst. Um dies zu vermeiden, wurde die verbesserte Einreichplanung kurzfristig von einem (ausführenden) Baumeister unterfertigt und bei der Baubehörde eingebracht. Zu Recht stellte die Baubehörde nun eine mangelnde Planungsberechtigung fest und monierte noch andere Planungsmängel. Der Bauherr zog daraufhin den Antrag auf Baubewilligung zurück und beauftragte einen anderen Planer.
Vom ursprünglichen Planer forderte der Bauherr nun das bisher schon bezahlte Honorar zurück und obendrein seine Mietkosten für die Dauer der ursprünglichen Planung. Der Bauherr war der Meinung, dass der Planer für Verzögerungen (und Rechtansichten der Baubehörde) verantwortlich sei.
Der ursprüngliche Planer brachte vor, dass er nicht die Entscheidungsdauer der Baubehörde beeinflussen kann und deswegen auch keinen Baubeginn und schon gar kein Bauende garantieren kann. Die Baubehörde hat bereits von Gesetzes wegen eine sechsmonatige Entscheidungsfrist, für welche der Planer nicht verantwortlich gemacht werden kann. Es sei auch nicht gesagt, dass der Bauherr im Falle einer raschen Baubewilligung schnell in sein Haus einziehen hätte können und sich die bisherige Miete erspart hätte. Schließlich musste das Haus erst gebaut (generalsaniert) werden, um dort einziehen zu können. Der Planer schuldet nicht die Bauausführung. Außerdem wäre seine Einreichplanung auch nicht völlig unbrauchbar, weil die Baubehörde ansonsten keinen Verbesserungsauftrag erteilt hätte. Dies deckt sich auch mit der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, wonach ein Verbesserungsauftrag dann nicht vorzunehmen ist, wenn eine Verbesserung aussichtslos ist – im konkreten Fall die Einreichplanung unbrauchbar wäre (VwGH 27.02.1996, Zl 95/05/0335 uvm).
Dennoch stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige fest, dass erstens die Planung „nicht brauchbar“ war und zweitens, dass bei mangelfreier Planung eine Baubewilligung „im Zeitraum von vier bis sechs Monaten […] zu erwarten gewesen wäre“. Das Erstgericht leitete daraus ab, dass der Planer das erhaltene Honorar zurückzugeben hat und obendrein für seine Planungsdauer die Mietkosten des Bauherrn tragen muss. Der musste nach Ansicht des Erstgerichts nämlich einen zweiten Planer suchen und mit diesem sein Vorhaben umsetzen, weswegen die Planungszeit des Beklagten das Bauvorhaben verzögerte.
Das Oberlandesgericht Wien bestätigte diese für Planer unbefriedigende Entscheidung. In der Begründung setzte sich das Berufungsgericht nur knapp mit dem Vorbringen auseinander, wonach ein unbrauchbarer Einreichplan bereits nach der Vorprüfung durch die Baubehörde zur Abweisung des Bauansuchens führen hätte müssen. Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann aus der Tatsache, dass der Einreichplan der Vorprüfung standgehalten hat und ein Verbesserungsauftrag erteilt wurde, nicht abgeleitet werden, dass die Einreichplanung brauchbar gewesen sei. Beide Instanzen folgten ausschließlich und unreflektiert den Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen. Dass selbst dieser aber ausgeführt hat, dass der Einreichplan verbesserbar und die Planungsmängel mit einem Aufwand von 40 Stunden grafisch ausgemerzt werden hätten können, wurde „übersehen“.
Im Ergebnis beinhaltet diese Entscheidung erhebliche Konsequenzen für die Planungsbranche. Auch wenn es im gegenständlichen Fall „nur“ die Mietkosten für eine Privatwohnung betrifft, kann die Entscheidung gleichfalls auf teure Betriebsflächen übertragen werden. Wer als Planer zwischen die Fronten der Baubehörde und des Bauwerbers kommt, sollte diese Haftungsfalle erkennen und die weitere Leistungserbringung an den drohenden Konsequenzen orientieren.